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修繕積立金の不足

一般的な分譲マンションでは、長期修繕計画を元に居住者の方から積立金を納めてもらい修繕工事を行います。しかし、現在では長期修繕計画の不備や入居率の問題などにより、積立金が集まらないケースが増えてきています。

修繕積立金が不足している時の対処法には、次の方法があります。

・不足分を居住者から一時金として追加徴収する
・修繕積立金の値上げ
・金融機関からの借り入れ

積立金の追加徴収や値上げをする場合は、居住者にしっかりと事情を説明して納得してもらう必要があります。また、金融機関からの借り入れした場合も、最終的には返済金を居住者から徴収していくことになるので注意しなければなりません。

不足額が大きいほど居住者の理解を得るのも難しくなるため、定期的に長期修繕計画を見直して、適切な積立金を納めてもらうことが大切です。

修繕委員会の結成について

マンションの大規模修繕を行う際、一般的には修繕委員会を結成します。修繕委員会の主な役割は、修繕工事に関する打ち合わせや施工会社の選定、居住者への対応などです。

そして、この修繕委員会を結成する時に、委員の人数が少なかったり、反対に人数が多すぎるとトラブルに発展するケースがあります。

例えば、人数が2～3人程と少ない場合は業務をなかなか進めることができず、結果的に管理会社やコンサルタント会社に任せることになり、それに伴って工事にかかる費用も高くなってしまう可能性があります。

また、人数が多すぎても、それぞれの価値観の違いから意見がまとまらずに計画が滞ってしまうことが考えられます。

修繕委員会に定員はありませんが、人数は5人程度で、公平性を保つ為にも幅広い年齢や性別の人を選ぶのがいいでしょう。

工期の大幅な遅延

工期が大幅に遅延する理由としてまず挙げられるのが天候です。雨天時は工事を中断する場合があるため、雨の日が続くと工期が遅れてしまいます。

そのかにも、工事が始まってから設備の仕様や建材のグレードを変更することによって、工期が遅れるケースもあります。大幅な遅延を避ける為にも事前の打ち合わせを念入りに行い、できる限り工事内容の変更はしないようにしましょう。

施工不良があった

施工後2～3年程で雨漏りが発生したり、タイルが剥がれるなどの施工不良が発生するケースがあります。

もし施工不良が見られる場合は、すぐに施工会社に連絡をしましょう。保証内容や保証期間によっては無償で対応してくれることもあります。

施工不良に関しては施工後に発覚するケースも多いので、事前の対策は難しいところではありますが、施工会社の選定の段階から実績や資格の有無など会社の情報をしっかりと調べ、工事期間中も進捗状況を確認してどのような作業を行っているのか把握しておくことが大切です。

施工後に費用の追加請求

大規模修繕では、工事が始まってから事前調査では特定できなかった躯体の劣化や、配管などの故障などが判明する場合もあります。そのような時は、追加工事が必要になり、費用も追加で請求されることになります。

もし追加工事・費用が発生する場合は、工事を進める前に必ず施工会社からの説明があります。工事開始後に追加工事を提案されると焦って承諾してしまうかもしれませんが、まずは施工会社の説明を聞いて、なぜ工事が必要なのかを理解しておくことが重要です。

また、追加請求によって予算がオーバーするケースも考えられるため、あらかじめ余裕を持って資金を集めておく必要もあります。

悪質なコンサルタント会社の談合

大規模修繕では、悪質なコンサルタント会社との談合によるトラブルが多発しているので注意が必要です。悪質なコンサルタント会社との談合とは、コンサルタント会社と施工会社が結託し、工事費用を意図的に吊り上て不正にマージンを得る行為です。

このようなコンサルタント会社に依頼してしまうと相場よりも高額な費用を請求されたり、不要な追加工事でさらに費用を請求される可能性があります。

談合によるトラブルを防ぐ為にも、コンサルタント会社に全てを丸投げせずに、自身で複数社の見積書を比較することが大切です。

また、国土交通省でも設計コンサルタントに関する注意喚起がされており、相談窓口として次のような機関が紹介されています。専門的なアドバイスを貰えますので、活用してみてください。

「公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター」
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html

「公益財団法人 マンション管理センター」
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

騒音・臭い・ホコリに関するクレーム

騒音・臭い・ホコリに関するクレームは、大規模修繕で最も多いトラブルと言えるでしょう。また、足場や養生ネットによって日当たりが悪くなったり、洗濯物が干しにくいといった苦情が寄せられるケースもあります。

ただ、大規模修繕を行う以上、騒音や臭いなどの発生はどうしても抑えられません。そのため、事前の説明を徹底し、工程表や作業時間がわかる書面を通知しておくことが重要です。

さらに、工期の遅れや作業内容の変更がある場合は、ポスティングやマンションの掲示板などを利用して居住者にも知らせるようにしましょう。

工事期間中は居住者の生活も大きく変わるので、少しでも居住者のストレスを和らげる為にも、定期的な進捗報告や細かな気配りが大切です。

ベランダ・バルコニーの私物による施工不能

各部屋のベランダ・バルコニーも工事範囲に含まれている場合は、事前にベランダ・バルコニーに置いてある私物は片付けてもらう必要があります。

しかし、事前に通知をしていても居住者の協力が得られずに、私物が置いたままになっている場合があります。私物が置いてあると工事が進まず、結果として工期の遅れに繋がってしまいます。

ベランダ・バルコニーは個人の専用部分と思われている方もいますが、実際は共用部分という扱いになるので、すぐに移動ができないものは置かないようにしなければなりません。大規模修繕を行う時は、管理会社やオーナー様と居住者が協力することも大切です。

プライバシーに関する問題

大規模修繕では足場を設置するため、外にいる作業員から室内が見える状況となります。オーナー様や施工会社による事前の説明の際に、居住者へ作業中はカーテンを閉めるようにお願いしておきましょう。

ただ、中にはカーテンを閉めずにプライバシー侵害を訴える人もいます。そのような場合は、再度カーテンを閉めるようにお願いしたり、作業員の目線が室内に向かないように配所する等の対策が必要です。

空き巣被害

前述の通り、大規模修繕の期間中は足場を設置するので、足場を利用して外部の人間が侵入する恐れがあります。

施工会社も対策として、足場の開口部を施錠したり、作業員と判断できるように腕章やベストを着用していることがほとんどです。さらに空き巣対策を徹底しているところでは、防犯ブザーや防犯カメラ、人感センサー付きのサーチライトなど設置している場合もあります。

居住者の方も室内の様子が見られないようにカーテンを閉めたり、窓の施錠を徹底することが大切です。

万が一、空き巣被害や窓ガラスの破損などの被害を受けた場合は、施工会社が加入している保険で補償するのが一般的です。もしもの時の為にも、保険の内容について確認しておくと安心です。

騒音・臭い・ホコリに関するクレーム

マンションの居住者だけではなく、周辺の住民からも騒音・臭い・ホコリに関するクレームが発生する可能性があります。

そのため、周辺住民へも工事期間や騒音や臭いが発生する時間帯などを説明したり、通知書をポスティングすることが重要です。工期が遅れる際も周知するようにしましょう。

もしクレームを受けた場合は丁寧に謝罪し、迅速な対応をすることが大切です。また、クレーム専用の対応窓口を設置しておくことで、万が一クレームを受けた時にスムーズに対応できます。

工事車両の駐車・出入り関するクレーム

工事車両に関するクレームも発生しやすいので注意が必要です。例として駐車しているトラックが道を塞いでいる、工事車両の出入りが多くて迷惑といった内容が挙げられます。

周辺住民においても工事期間は生活にあらゆる支障をきたすため、工事車両の駐車場所や出入りの時間帯などを事前に説明をし、理解を得ることが重要となります。

大規模修繕でトラブルを防ぐ為にも、次のポイントを抑えておきましょう。

定期的な長期修繕計画の見直し

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画を元に実施されるため、まずは定期的に計画を見直すことが大切です。

建物の劣化状況や社会情勢はその都度変わってくるので、5年程度を目安に見直しを行い、追加で修繕工事が必要な箇所はないか、修繕積立金に不足はないか等を改めて検討する必要があります。

トラブルを想定して計画する

マンションの大規模修繕は居住者がいる状態での工事になるため、どんなに対策をしていても少なからずトラブルやクレームは発生します。

そのような時にスムーズ対応できるよう、事前にオーナー様や修繕委員会のメンバーも知識を身につけておき、さらに施工会社と協力しながら対処法やマニュアルを作成しておくと安心です。

大規模修繕の実績が豊富な施工会社に依頼する

大規模修繕の施工実績が豊富な施工会社を選ぶことも重要です。実績がある施工会社であれば工事を円滑に進められ、さらに居住者への対応にも慣れているので、トラブルに繋がるリスクも減らすことができます。

施工会社を選定する際は、会社のホームページで施工事例や会社情報、資格の有無などをチェックし、どのような工事を得意としているのかを見極めるといいでしょう。

関係者同士でコミュニケーションを取る

大規模修繕のトラブルを防ぐ為には管理会社、オーナー様、施工会社、修繕委員会などの関係者同士でコミュニケーションを取ることがとても大切です。

定期的にミーティングを行い、居住者や周辺住民からの苦情、工事の進捗状況を共有することで、問題が起きた時に迅速な対応ができます。

マンションやビルの大規模修繕は戸建ての外壁塗装やリフォームとは違い、工期がとても長く、居住者も多くいる状態で工事を進めるため、トラブルやクレームが発生しやすいのが現状です。

どんなに対策をしていてもトラブルが起きる可能性はあるので、出来るだけ問題を大きくしない為にも、事前に居住者や周辺の住民に説明をしておく必要があります。また、オーナー様も長期修繕計画を定期的に見直して、資金不足に陥らないように計画していくことが大切です。

大規模修繕に関して不安な点や気になることがありましたら、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。