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総会とは、管理組合の最高意思決定機関です。

分譲マンションは、多くの区分所有者の共有物ですから、マンションで暮らす上での規約の見直しや決算や事業報告、建物や敷地の管理に関しての事柄の決定、修繕工事の実施などは、区分所有者の同意がなければ実施することができません。

そのため、マンション管理組合全体の意思決定を行う場として、少なくとも毎年1回は開催することが区分所有法によって定められています。

管理組合の総会には、「通常（定期）総会」と「臨時総会」の2種類があります。

通常総会は、区分所有法に開催要件が定められており、毎年1回会計年度開始の2ヶ月以内に開催する必要があります。議案としては、建物管理事項の報告と承認、事業報告および収支決算報告、監査報告、次年度の事業計画及び収支予算などが話し合われます。

また、臨時総会は、必要に応じて開催するもので、理事会の決議を経て開催が必要と認められた時には、いつでも開催することができます。また、理事以外の区分所有者でも一定の要件を満たせば、臨時総会を招集することが可能です。

マンション管理組合の総会での決議方法は、議案の内容によって「普通決議」と「特別決議」の2種類に分けられます。

それぞれの議案を普通決議と特別決議のどちらで決定するかというのは、区分所有法によって定められています。

それでは、それぞれの議決方法についての詳しい内容をご紹介いたします。

重要な変更は承認条件の厳しい「特別決議」

「管理規約の改正や廃止」といった管理組合全体にとって重要な内容や、共用部分の形状や効用を大きく変更させるような「大規模な修繕工事」の場合には、特別決議による承認を得る必要があります。

普通決議に比べ可決に必要な条件が厳しく、「区分所有者総数の4分の3以上」かつ「議決権総数の4分の3以上」の承認が必要です。また、建物の建て替えについての決議を得る場合は、「区分所有者総数の5分の4以上」かつ「議決権総数の5分の4以上」が必要となり、条件はさらに厳しくなります。

特別決議が必要な議案内容は以下の通りです。

・管理規約の改定（制定や変更や廃止）
・管理組合法人の設立および解散
・共有部分の形や機能の変更（階段部分をエレベーターに改造する工事など）
・大規模消滅における建物の復旧
・建物の建て替え
・専有部分の使用禁止の請求（共同の利益に反するその恐れがある行為に対して）
・区分所有権の競売の請求
・義務違反の占有者に対する契約解除と引き渡し請求

一般的な議案は「普通決議」

普通決議では、特別決議で決めること以外の役員の議案に対して決議を行います。例えば、選任や解任、管理費などの決定または変更など日常の管理運営に関することが議案となります。

普通決議は、区分所有者の1/2以上の承認が必要で、以下のような議案内容を決定することができます。

・前年度の管理組合の活動報告
・前年度の会計報告（管理費会計や修繕積立金会計などの収支決算）
・収支予算案と事業計画案
・使用細則の改定（制定や変更や廃止）
・管理費や修繕積立金の改定
・次の役員の選任（理事や監事など）

出席者数にも規定がある

総会の決議には、定足数にも決まりがあります。定足数とは、議決するのに必要な最小限の人数のことで、人数が足りない場合は、総会は取りやめとなってしまいます。

普通決議の場合は、区分所有者の「1/2」の出席が必要です。また、特別決議に場合には、区分所有者の「3/1」の出席が必要となります。

共用部分の決議方法での注意点

共有区分法の第17条では、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」と定められています。

そのため、現行の区分所有法の定義では、大規模修繕で行う工事内容が「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な修繕」の場合には、普通決議で承認されれば工事の実施ができるということになります。

ただ、管理組合によって管理規約が異なるため、共有部分の変更について特別決議と普通決議のどちらで決議するかは、各管理規約をご確認下さい。

また、「著しい変更」という言葉が抽象的なため、どちらの方法で決定すればいいのかわからないという場合には、「公益財団法人マンション管理センター」や弁護士に相談されることをおすすめします。

前述で、区分所有法において「形状又は効用の著しい変更を伴わない軽微な修繕」の場合には、普通決議で承認されれば工事の実施ができるとご紹介しました。

それでは、特別決議が必要となる工事には一体どのようなものがあるのでしょうか。次に、具体的な例を一覧表でご紹介いたします。

修繕委員会とは、理事会に代わって大規模修繕工事を進める組織のことで、メンバーは一般的にマンションの居住者で構成されます。主な役割としては、修繕工事に関する打ち合わせや施工会社の選定、居住者への対応などがあります。

大規模修繕工事では、必ず修繕委員会を結成しなければいけないというわけではありませんが、修繕委員会が工事の窓口となって大規模修繕工事の計画を進めていくことによって、管理組合員や理事会の負担が分散されるというメリットがあります。

さらに、一定期間が経つと任期が終了してしまう管理組合の理事会や監事に代わって、任期を定める必要がない修繕委員会が大規模修繕工事を取りまとめることで、より綿密で一貫性のある長期修繕計画を作成することができます。

大規模修繕に取り組む際には、修繕委員会の立ち上げをぜひ検討しましょう。

分譲マンションで大規模修繕を実施するためには、マンション管理組合の総会で承認を得る必要があります。決議方法には、「普通決議」と「特別決議」の2種類があり、普通決議では、どちらの決議方法で決定するかは、議案の内容によって区分所有法によって定められています。

普通決議では、区分所有者の1/2以上の承認が必要となり、特別決議では、「区分所有者総数の4分の3以上」かつ「議決権総数の4分の3以上」の承認が必要です。また、建物の建て替えについての決議を得る場合は、「区分所有者総数の5分の4以上」かつ「議決権総数の5分の4以上」の承認が必要となります。

実施する工事をどちらの議決方法で決定すればいいのかわからないという場合には、公益財団法人マンション管理センター」や弁護士などの第三者機関に相談するようにしましょう。

また、大規模修繕では、計画から工事完了まで数年かかる場合もあります。そのため、工事計画を円滑に進めるためにも、修繕委員会を結成することをおすすめします。

大規模修繕に関して不安な点や気になることがありましたら、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。