愛知県名古屋市のアパートマンション大規模修繕は創業55年の児玉塗装のオーナー様ブランド｜アパマン修繕テック
マンション改修工事
マンションの修繕工事の目的
マンションの修繕工事の目的は、主に2つあります。
劣化を抑えて資産価値を守る
まず1つ目の目的は、劣化を抑えて資産価値を守ることです。建物は日頃から紫外線や雨風によって劣化が進んでいくため、メンテナンスを怠ると外壁材のひび割れや防水機能の低下などを引き起こし、やがて雨漏りに発展してしまいます。
雨漏りは建物全体に大きな影響を与え、さらなる劣化の進行や耐震性の低下にも繋がります。また、外壁材の欠損によって入居者や通行人がケガをしたり、車を傷つけてしまう恐れもあるので注意が必要です。
さらに、設備の故障や雨漏りが続くと退去者が増えてしまったり、マンション価値の低下により家賃を下げなければいけなくなる可能性もあります。そのため、定期的に修繕工事を行ってマンションの機能を維持し、資産価値を守ることが非常に重要です。
美観の向上
マンションの外観は、入居率にも関係してきます。引っ越しや家の購入を検討している方のほとんどは、出来るだけ綺麗なところに住みたいと考えていると思います。そのため、劣化して汚れた外壁を綺麗にしたり、お洒落なデザインにすることによって入居率アップが期待できます。
また、ひび割れや汚れなどを放置していると、場合によっては「清潔感に欠ける」「どんな人が住んでているのか不安」と感じる人もいるかもしれません。このように、きちんと修繕工事を行って美観を向上させることにより、入居者の増加やオーナー様に対する信頼感にも繋がります。
マンションの修繕工事はどのようなことを行うか？
外壁塗装
マンションの外壁は一番目に入る部分になるため、定期的に塗り替えをして綺麗な状態を保つことが大切です。
屋上防水
マンションの屋上に行われる防水工事には、防水性を高めて建物内部に雨水が浸入するのを防ぐ役割があります。屋上に上がる機会は少ないかもしれませんが、雨を直接受ける部分になるので、定期的に修繕工事をして雨漏りの発生を防ぐことが重要です。
防水工事(ベランダ、バルコニー、階段、廊下)
各部屋のベランダ・バルコニーや階段・廊下などの共有部分にも、床面の防水工事が必要となります。
シーリング工事
シーリングとは、伸縮性のあるゴム状の部材です。外壁の目地部分や窓・ドア周りなど、建物のあらゆる箇所に施工されており、建材同士の継ぎ目を埋めて防水性を高める効果があります。シーリングの劣化は雨漏りの原因にもなるので、定期的にシーリングを埋め直す必要があります。
玄関ドア工事
玄関ドアの修繕方法には、塗装・ドアシートの貼り付け・ドアの交換などがあります。玄関ドアは劣化しにくい箇所になりますが、メンテナンスをしないと塗装が剥がれてマンション全体の美観が低下する原因にもなるため、定期的に修繕工事を行うことが大切です。
駐輪場の改修工事
駐輪場の改修工事の方法として、ライン引きや自転車ラックの設置などが挙げられます。自転車が乱雑に停められていると見栄えが悪く、マンションのイメージも悪くなってしまう可能性があるので、自転車を収容しやすい環境を作ることが大切です。また、利便性がよくなることで入居率アップにも繋がります。
マンションの修繕時期・費用のイメージ
マンションの修繕工事は、一般的に12年～15年周期で行われます。理由は、国土交通省が定めた以下のような事項が関係しています。
「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」より抜粋
・計画期間は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする
・外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は部材や工事の仕様等により異なるが、一般的に12～15年程度のため、見直し時にはこれが2回含まれる期間以上とする
「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」より抜粋
・竣工、外壁改修等から10年経った最初の調査の際に、全面打診等により調査をする
また、国土交通省 住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室が発刊する「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」には、建物本体の長期修繕計画のイメージとして、次のような記載がされています。
例1.RC造20戸（1LDK～2DK）の場合
| 築年数 | 修繕工事の内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 5～10年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約9万円 （棟当たり約170万円） |
| 11～15年目 | ・屋根、外壁の塗装 ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装や防水 ・給湯器等の修理や交換 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約55万円 （棟当たり約1,090万円） |
| 16～20年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・給排水管の高圧洗浄等や交換 ・外構等の修繕 |
戸あたり約23万円 （棟当たり約460万円） |
| 21～25年目 | ・屋根、外壁の塗装や葺き替え ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装や防水 ・浴室設備等の修理や交換 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約116万円 （棟当たり約2,320万円） |
| 26～30年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・給排水管の高圧洗浄等や交換 ・外構等の修繕 |
戸あたり約23万円 （棟当たり約460万円） |
RC造20戸（1LDK～2DK）の場合、30年間でかかる修繕費用の合計は、戸あたり約225万円（棟当たり約4,490万円）となります。
※30年目以降も修繕工事は必要です。
例2.RC造10戸（1K）の場合
| 築年数 | 修繕工事の内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 5～10年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約7万円 （棟当たり約70万円） |
| 11～15年目 | ・屋根、外壁の塗装 ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装や防水 ・給湯器等の修理や交換 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約46万円 （棟当たり約460万円） |
| 16～20年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・給排水管の高圧洗浄等や交換 ・外構等の修繕 |
戸あたり約18万円 （棟当たり約180万円） |
| 21～25年目 | ・屋根、外壁の塗装や葺き替え ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装や防水 ・浴室設備等の修理や交換 ・排水管の高圧洗浄等 |
戸あたり約90万円 （棟当たり約900万円） |
| 26～30年目 | ・ベランダ、バルコニー、階段、廊下の塗装 ・室内設備の修理 ・給排水管の高圧洗浄等や交換 ・外構等の修繕 |
戸あたり約18万円 （棟当たり約180万円） |
RC造10戸（1K）の場合、30年間でかかる修繕費用の合計は、戸あたり約177万円（棟当たり約1,770万円）となります。
※30年目以降も修繕工事は必要です。
修繕のことならお気軽ご相談ください！「相談してよかった！」と言っていただける自信があります。
アパートやマンションの大規模修繕で失敗しないためには、仲介マージンがかからない自社施工管理で実績豊富な会社に依頼することです。
私どもアパマン修繕テックでは、創業55年の実績があり様々な建物の修繕工事をお客様の要望に合わせて施工してきました。
建物を丸ごと修繕できれば一番良いのですが、予算や収益計画の関係で難しいこともあると思います。
そのようなお客様には、早急に必要な箇所だけを修繕し、劣化状況から急ぐ必要がない箇所は数年後に修繕する。と言ったプランを組み立てることもできます。
オーナー様は不動産運用のプロかもしれませんが、建物を劣化診断をするプロではないと思います。
修繕に関することは、プロである私どもアパマン修繕テックにお任せください！無料で診断いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
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