愛知県名古屋市のアパートマンション大規模修繕は創業55年の児玉塗装のオーナー様ブランド｜アパマン修繕テック

屋上防水をする目的は、防水性を高めて雨漏りを予防・防止するためです。外壁塗装など美観をキレイにする目的とは異なります。

マンションやビルの屋上は、戸建てのような傾斜のある三角屋根ではなく、平らな陸屋根になります。陸屋根は雨水が溜まりやすく、防水機能が低下している状態だと水分が建物内部に浸透していき、雨漏りの原因となってしまいます。

そのため、マンションやビルの屋上の修繕工事を行う場合は、塗装ではなく防水工事が必要不可欠となります。

国土交通省が発行する「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」によると、新築後または前回の修繕から10〜15年とされています。

ただし、適切なタイミングは環境により異なるので、劣化状況から判断することをオススメします。

防水層に劣化はないか？

屋上の防水層に剥がれ、ひび割れ、浮きなどの症状が出てくると屋上防水をするサインです。また、水はけが悪くなっている場合も防水層が劣化しています。

これらの症状を放置していると、劣化部分から防水層内部に雨水が入り込み、やがて雨漏りに発展します。そのため、早めの修繕工事が必要です。

雑草が生えていないか？

排水口は、屋上に風で飛んできた様々なものが雨水に乗って流れてきます。その中に、種子が混ざっていることも多く、排水口の周りから雑草が生えることがあります。

屋上は普段は見ることがないので、美観の観点からは問題がないと思われるかもしれませんが、屋上の防水層にダメージを与えることがあります。

アスファルトやコンクリートでできた道端を割って芽を出している雑草を見たことがありませんか？このような現象と同じように、防水層を破断させて芽を出すことがあります。防水層が破断すると、雨水が侵入し雨漏りの原因になります。

雑草ができるということは水はけが悪く、排水機能が落ちている証拠です。屋上防水を検討するサインになります。引き抜くと防水層を傷つけてしまうこともあるので注意が必要です。

屋上防水で行われる工法の種類は、主に3種類あります。それぞれ特徴が異なるため、下地の状況や周囲の環境などを考慮しながらベストな工法を選択することが大切です。

ウレタン防水

ウレタン防水とは、液状のウレタン樹脂を塗り重ねて防水層を作り上げる工法です。

液状なので継ぎ目のないシームレスな仕上がりとなり、複雑な形状の施工場所でも施工が可能です。ただし、塗装後に乾燥させる時間を要するため、やや工期は長くなるといったデメリットもあります。

ウレタン防水の耐用年数は10年～12年程で、施工費用は1㎡あたり3,000円～7,000円が相場です。

シート防水

シート防水とは、塩化ビニールやゴム製のシートを貼り合わせて防水層を形成していく工法です。現在の主流は塩化ビニールを使用した方法になります。

塩ビシート防水は、既製品のシートを使って一度に広範囲を施工できるため、マンションやビルのような広い施工場所に適しています。また、耐久性も高い特徴があります。

ただ、シートを貼り合わせる工法なので、複雑な形状の施工場所には向いてません。理由は、複雑で凹凸がある箇所にシートを貼る際は、シートを適した大きさにカットしながら貼る必要があり、その都度シート同士の継ぎ目に隙間が出来てしまうからです。隙間が多くなるほど、雨水が浸入するリスクが高まります。

シート防水の耐用年数は10年～15年程で、施工費用1㎡あたり4,000円～7,000円が相場です。

アスファルト防水

アスファルト防水とは、不織布にアスファルトをコーティングした防水材を貼り重ねていく工法です。

アスファルト防水には耐荷重性や耐久性、水密性に優れている特徴があります。また、防水工法の中で最も歴史があるので実績も多く、信頼性も高い工法と言えます。

デメリットとしては、高い技術力が必要となる点や、工事内容によってはアスファルトを熱する際に煙や臭いが発生する可能性が挙げられます。

アスファルト防水の耐用年数は15年～20年程で、施工費用1㎡あたり5,000円～8,000円が相場です。

屋上防水の塗装費用は大きく分けて「修繕費」と「資本的支出」に分類されます。

修繕費は、ひび割れや剥がれなどの経年劣化の補修のような原状回復の工事が対象になります。会計処理上は、工事を実施した年に一括で経費として計上します。

資本的支出は、建物を今よりも良い状態にして資産価値を高めることを目的とした工事が対象になります。会計処理上は、資産として計上し減価償却していきます。

※ただし例外もあり

アパートやマンションの大規模修繕で失敗しないためには、仲介マージンがかからない自社施工管理で実績豊富な会社に依頼することです。

私どもアパマン修繕テックでは、創業55年の実績があり様々な建物の修繕工事をお客様の要望に合わせて施工してきました。

建物を丸ごと修繕できれば一番良いのですが、予算や収益計画の関係で難しいこともあると思います。

そのようなお客様には、早急に必要な箇所だけを修繕し、劣化状況から急ぐ必要がない箇所は数年後に修繕する。と言ったプランを組み立てることもできます。

オーナー様は不動産運用のプロかもしれませんが、建物を劣化診断をするプロではないと思います。

修繕に関することは、プロである私どもアパマン修繕テックにお任せください！無料で診断いたしますのでお気軽にお問い合わせください。